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加拿大银行业监管机构正在关注目前最流行的房屋净值信贷额度（HELOC），考虑遏制高风险借贷，以应对利率上升给高负债房主带来的压力。
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金融机构监管办公室（OSFI）审查的贷款产品是可循环按揭贷款(readvanceable mortgage，又称可多次借贷)，即将房屋按揭贷款和房屋净值信贷额度(home equity line of credit)两项业务合并在一起。可循环按揭的借款人在偿还贷款本金时，信用额度会增加。 6 ?7 h3 d9 d$ ^4 f& V# i
OSFI又把这种贷款称为按揭-HELOC组合贷款计划，或简称CLPs，它在房价飙升时十分火爆。 - p, W; n# j; _1 Q) J2 D! f
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图源：Globeandmail/JEFF MCINTOSH/THE CANADIAN PRESS
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根据加拿大央行的数据，在新冠大流行的头两年，可循环按揭贷款增加了34%，在2022年第一季度，该贷款产品总价值达$7370亿元。这占所有住房担保贷款的42%，高于2020年第一季度的37%和2019年同期的36.5%。 % d2 c$ Z- L* q! t1 R
这一大幅增长引起了OSFI的注意。在今年1月的讲话中，OSFI主管Peter Routledge表示，可循环按揭贷款现在构成"加拿大未投保的家庭房贷债务的很大一部分"。如果负责任地使用，它可以成为有用的金融工具，但也会给金融体系制造漏洞，增加“贷款人损失的风险”。
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担忧两大问题
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OSFI已表示将在今年春天修改这些产品的管理规则，并概述了两个关键问题。一个是，在每次偿还本金后，从房屋中借款的能力有可能使客户深陷债务。 * y+ C8 Z0 Z& K. t/ j7 g2 Z) t3 N' r; h
另一个是，HELOC可能被用来掩盖借款人可能存在的现金流问题，这使得贷款机构和监管机构更难发现潜在的问题，尤其是在危机时期。 ( ]6 M% U3 N, u
在去年11月的一次演讲中，Routledge暗示，OSFI可能会迫使银行将可循环按揭贷款归类为风险更高的贷款，这将使贷款机构的账面成本更高，为每笔贷款拨出更多的资本。他还表示，监管机构可能会收紧贷款机构发放这些贷款的规定。 3 j4 }+ [7 D/ C( _& K' `
银行业和贷款业专家表示，监管机构还可以限制房主以房屋作抵押贷款的额度，或者迫使他们重新获得增加其HELOC额度的资格。
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银行标榜：强大借贷工具 - t8 t5 u: w8 U/ U/ ^3 B
可循环按揭贷款现在是多数大型贷款机构的主要产品。银行将其标榜为一种强大的借贷工具，让客户能够轻松获得房产。 1 N- i2 \8 g6 p. P( @4 d
一个推广蒙特利尔银行(BMO)Homeowner ReadiLine产品的网站简洁地阐述了可循环按揭贷款的概念：“申请一次，借一些，偿还一些。再借，偿还你的房贷，再借更多。”
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图源：BMO
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其他银行也给他们可循环按揭贷款打上了醒目的名字，比如TD的Home Equity FlexLine和CIBC的Home Power Plan。加拿大五大银行的发言人拒绝透露这些产品在其房贷总额中所占的比例。 ) ~, `2 P2 V v, M( g: l4 B
但监管机构表示，这些产品可能让客户超支，累积长期债务，使他们在经济低迷时期更容易受到影响。 7 b: M# |+ V) T. E% m* ?' |7 I8 u, ]
随着去年年底全国房价飙升，Routledge表示可循环按揭贷款的房主可以提高他们的借贷能力，“可能同时也在推动和帮助加拿大人负担不断上涨的房价。”这是因为房主可以通过与现有房屋挂钩的信贷额度来购买度假和投资房产。 - `& o5 P( Z5 n- c* n+ _
贷款价值比 3 [+ s% j8 ~1 ~: i2 a
如今，由于贷款利率上升，房地产市场急剧降温。经济师预测今年加拿大的房价可能会以两位数的百分比下跌。这将降低房主的房产相对于贷款的价值，或称为贷款价值比率(loan-to-value，LTV)，并将他们推向一个OSFI认为麻烦的债务水平：借款人欠款超过房屋价值的65%，这是用于评估金融体系风险的一个关键指标。比率高代表债务水平较高，可能会给金融体系带来更多问题。 - L* o# E. N% X9 p2 I0 A* ]: u
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图源：PrepNuggets 8 O) [7 `$ v2 k4 ~! j- N
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OSFI发言人Carole Saindon本周表示：“贷款价值比超过65%的借款人构成了最大的风险。”
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根据加拿大央行的数据，今年第一季度，在未偿房贷总额中，超过这一门槛的借款人占28%。
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在2020年第一季度，这一比例为42%。目前还不清楚，高风险贷款水平下降是因为房价大幅上涨，还是因为借款人从他们的HELOC提取的资金减少了。
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无论如何，房价开始下跌给房主的贷款价值比(LTV)带来上行压力。
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OSFI反应过度？
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另外，目前尚不清楚这些贷款组合是否会对金融体系构成迫在眉睫的风险。加拿大央行的数据显示，很大一部分客户的债务水平相对较低。截至今年第一季度，41%的综合贷款借款人的贷款价值比(LTV)在50%或以下。 , B9 M* @7 v1 }
贷款行业表示，OSFI反应过度。他们说，与信用卡、个人信用额度和发薪日贷款等其他贷款相比，HELOC让借款人以更低的利率轻松获得房屋权益。
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HELOC通常用于房屋翻新、出租房投资、以较低利率整合成本较高的信用卡债务，以及在借款人需要现金时的应急资金来源。 d) V/ N' o7 T0 t1 N
例如，如果一个借款人失去了工作，不再有就业收入来支付房贷，利用HELOC是一个低成本的权宜之计。
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贷款经纪人Robert McLister表示：“HELOCs防止的违约比它们造成的违约多得多。原因很简单。当形势变得艰难，你没有备用的流动性时，可循环按揭贷款可以让你继续还贷。”
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让监管机构担心的是，权宜之计会变成永久性的解决方案，即借贷循环。 * S9 H, `* |2 J' W9 ]
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