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中国当前的房地产开发经营是一个不具有任何社会意义上的企业模式，开发商的利润最大化来自于他们尽可能低地支付地价款和向真正的生产者支付工程费用，然后以尽可能高的价格把房屋销售出去,寄望开发商提高房屋质量属于痴人说梦。开发商们垄断了住宅开发的组织管理功能，而这些功能本来应该由居民个人、政府或者至少由政府设立的事业单位来承担的。
“中国的房地产开发商是中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，一种没有任何社会价值的企业模式，应该取消。”4月13日晚上，中国社会科学院工业经济研究所曹建海博士接受记者采访时，开门见山地亮出自己的观点，“他们倒卖的是土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等。”
曹建海类比说，如果我们创造了“汽车开发商”这样一个商业模式，他们只要设法融到一笔资金，就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造，并成为消费者得到汽车的唯一提供商，汽车制造厂反而失去了直接面对消费者的机会。“这将是多么荒唐的事情!汽车开发商的利润最大化机制就是尽可能少地支付制造费用, 而且如果他们发现人们离不开他们控制的汽车,就会以尽可能差的质量和尽可能高的价格贩卖给消费者。”这已经是第三次就中国房地产业采访曹建海，记者依然叹服于他看问题的独到视角。
那么，荒唐的事情在中国是怎么成为现实的？
现行体制强插的一个环节
“房地产开发是现行体制强插的一个环节。”为了论证自己的观点，曹建海从中国第一个房屋开发公司的由来说起。
“ 中国房屋建设开发公司”是我国第一家房地产开发公司，于1981年1月正式成立。起因是1980年4月邓小平发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，提出建筑业应当成为国民经济支柱产业和住房改革的构想，这是一个伟大的构想。由于当时认识上的局限，当时担任国家建委主管领导的肖桐提出了“试办开发公司从规划设计开始成套建房卖房”的主张，肖桐还提出一个公式：“房地产=建筑+金融”。
当时的组建方案就明确提出：成立开发公司的目的，是为了推行房屋建设的社会化和商品化，公司的主要任务是用经济办法经营房地产，包括办理购置土地手续，组织小区建设规划和建筑设计，发包建设项目并和施工单位签订合同，进行房屋出售和出租，同时为各类房屋特别是住宅建筑设计的示范提供条件。到2004年底，我国房地产开发和经营法人企业就已经达到了5.9万家。
曹建海通过研究发现，在国外房地产业中并不存在这么多基本上不做任何物质劳动和增值服务的房地产开发商，美国最大的四家房地产开发商PulteHomes、 Centex、Lennar和Horton都是建筑企业。他说：“这些大型建筑开发企业基于核心能力的要求，也可以把现场营造业务外包，保留建筑设计、建筑标准、质量控制、房屋销售、不动产金融等核心业务。由于美国的土地是私有制，建筑开发商不可能从购置的土地中发掘出什么价值，所以美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润，拿到中国只能算是微薄的水平。”
“而中国房地产开发公司的组建方案是有问题的，与肖桐的设想也是有差距的!我们从中既看不到建筑,更看不到房地产金融,”曹建海说，中国几乎没有一家开发公司曾经做过的建筑设计施工这样的物质劳动，也没有能力向社会提供不动产金融方面的服务。开发公司把房屋消费者和房屋建设者完全隔离开了。开发公司购进土地之外，一切都通过购进完成，自己只卖房子，成为了一个不折不扣的贸易公司。
他分析认为，这个中国唯一合法倒卖土地和房屋建设的商业形态，还独家垄断了房屋销售，“成为了一个吞食社会财富的机器。”
没有竞争对手的暴利获得者
“设计上存在缺陷的房地产开发行业对社会的危害是慢慢体现出来的。”对这个问题，曹建海还是从历史说起。
上个世纪90年代之前，房地产开发公司对于解决我国多种经济成分并存条件下非公人员购买住房起了不可或缺的作用，他研究发现，那个时候，由于存大量的单位分房，房地产开发公司有一个强大竞争对手，其利润水平还局限在一定范围，甚至发生过1991-1993年全行业亏损的局面。根本的变化从1998年下半年发生，原因在于取消了福利分房，实行住房分配货币化。
“这个时候消费者购买住房只能通过开发商，由于住房消费贷款迅速增加，城市化以及城市建设带来的巨大的拆迁市场，开发商在没有竞争对手的情况下直接面对一个庞大的住房需求市场，迎来了有史以来的最好的‘黄金时代’”。
曹建海还提到了一个重要的变化：国企改革速度加快，大量价值多元取向、不以牟利为惟一目的的国有开发公司的改制为以牟利为单一目的的民营公司，而房屋的价格又可以由开发商自主定价不受任何约束，于是，房地产开发业成为“富豪批量制造业”。
“ 尽管存在种种问题，现在来看经济适用房实际是政府给开发商制造的竞争对手，可就是这样一个争议颇多的竞争对手，开发商还要想法通过政府之手消除而后快。” 曹建海气愤地提到，开发商认为要取消扰乱了市场秩序的经济适用房，用廉租房制度代替，“低价的经济适用房扰乱的是开发商挣钱的秩序，而廉租房制度的推行和我们土地制度的转让方式，将使我们复制‘香港模式’，这个由于房价过高、公屋率过高，造成严重的社会财富两极分化、居民的住房福利水平严重下降的住房模式，不适合中国。”
“只有在经济适用房的开发中，房地产公司才最像一个服务商，他们从中拿到的报酬也是相对合理的。”曹建海说，“政府在经济适用房建设过程中甚至完全可以取消开发商这个环节，而由政府自己成立的住宅发展机构直接组织房地产建设开发中的设计、建筑、销售等活动。
他还从房地产开发的资金来源提出问题：房地产开发的资金都来源于银行的信贷、建筑企业的垫款、消费者的预售房款，“如果不是制度设计的问题,我不知道开发公司凭什么运作如此庞大的社会资金？”曹建海得出的结论是：中国当前的房地产开发企业并不是一个真正意义上的企业，它们垄断了住宅开发的组织管理功能，而这些功能本来应该由政府或者至少由政府设立的事业单位来承担的。
解决房价高涨的方案
“目前所有的政策都指向房价上涨。”谈到房价疯涨时，曹建海忧虑地说，中央政府紧缩银根、地根的政策不仅没有约束开发商，反而被其利用。
经过这些年的疯狂掠夺，开发商手中都积累了巨额资本；国外基金通过各种方式进入中国房地产业；建筑企业垫资以及预售房得到的资金，“这四方面的原因使紧缩银根限制不了开发商。”
“ 紧缩地根打击了所有老百姓”，曹建海说，地方政府由此发现土地是稀缺的资源，一定会想办法把土地价格拍到最高极限，“地价拍卖抬高的不仅仅是被拍卖的土地,而是整个城市的土地,中国房价涨的是地价,开发商正好可以借助政府拍地坐地涨价。由此,地方政府和开发商形成了‘锤声一响，房价乱涨’的‘双簧’关系，结成了一个利益共同体，造成了房价高涨的局面，伤害老百姓利益，危及国家经济安全。”
“上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭，经济因此一落千丈，一直低迷到现在，我们讨论问题的最终落脚点是要解决开发商暴利和房价虚高，避免蹈日本的覆辙。”曹建海认真地说。
他开出的“药方”包括三个方面。
“ 立刻停止地方政府基于增加收入目的在商业用途的土地上的低买高卖行为，彻底切断地方政府在土地交易中的牟利机制。”曹建海说，中国目前人均居住面积已经超过26平方米了，为了彻底激活庞大的房地产存量市场，他建议：“现行的房地产管理法规定住房用地70年后由政府收回,有违宪法规定的保护公民私人财产的初衷,因为可以在保持土地国家所有的前提下把房屋土地使用权延长为永久性的，使其变成了一项财产，实现房地合一后房屋存量交易就会活跃，可以有效抑制目前难以控制的建设开发活动。”在农村则应严格落实农民对农村土地的所有权。并鼓励农村土地与城市具有永久使用权的土地和房地的交易和置换，落实农村土地建设的房地产的合法权益，从城乡一体化的角度优化土地土地利用。“政府的功能就是规划，通过土地交易谋取利益不是政府的应有职责。”曹建海强调说。
“彻底改革城市建设开发体制，取消房地产开发商这样一个中间商环节，恢复建筑企业房屋生产者和经营者的地位。”曹建海分析说，房地产开发企业用“眼光”发现的利润，其实是实现把非市场化条件下隐蔽状态的土地价值，地方政府不能从土地中牟利后，再加上房屋土地使用权的永久化和农村集体土地所有制真正落实到农民身上后，这种差价就不会存在，房地产开发公司的“利润”就无从发现，他们必须转型。
“对超出社会平均住房面积的部分征收较高水平的不动产税，迫使拥有多套房屋的人抛售多余的房产，发挥税收在调节房地产资源合理配置上的作用。”曹建海说。 |
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