|
|
随着近几个月来的地产市场的迅速回温，越来越多的投资者开始考虑投资Condo,尤其是投资公寓期房。但是，在真正开始选择投资的时候，每一个潜在的投资者应该多了解一下这种投资的风险。我们要系统、全面地分析风险，就得从两个不同的层面来分析：一个是市场的基本面，一个是操作的技术层面。基本面的分析是站在战略角度建立基本的投资原则，同时审时度势，判断大势，选择入市时机;而技术面的分析就是解决如何入市的问题了。笔者早从几年前开始， 就比较系统的分析了多伦多投资Condo公寓期房在基本面上的风险及控制方法。 而这次，笔者则从实际操作层面上来分析一下投资公寓期房的潜在风险及应对措施。: z5 I. @% `5 S$ J, Z) V
! c* ~4 G2 _5 e. V: O
现在有许多的人从朋友那里或地产经纪人那里听到的更多的是Condo投资的巨大回报。诚然， 在过去的几年里，多伦多好地段的Condo的投资回报的确十分的客观。笔者自己在几年前投入的Condo,有几套仅价格上涨所带来的单一回报率就达到了三年内超过100%--200%的回报率(扣除营销成本)。笔者在这里无意过多地渲染回报有多么的美好。而是希望通过一些客观，冷静地分析， 把自己的经验，同大家一起分享。希望朋友们根据自己的实际情况，客观地分析一下风险，不要盲从!未雨绸缪，方可防患于未然。0 J+ b7 Q; R# E h
$ _$ Z2 G/ o# V8 i; r$ t, x) ?0 Y9 o
风险一：预算估计不足8 {2 W) i) G7 b: O% t" }
1 a0 S7 G' f9 C. Z1 X
任何投资都有相当的成本，成本本身不算风险。如果在你没有任何思想准备的情况下，发生你并不知道或没有准备的成本，就是风险了。许多的人并不了解购买公寓期房和现房在操作的程序上及费用上有很大的不同。 E' X! n1 R7 N P
) R9 Y M2 f& K( n
投资者首先必须要搞清楚购买期房Condo的交割成本比购买二手房的交割成本高在哪里：3 ` I1 z, B$ m( s4 z1 a, A
K# Z% T" S5 `9 S9 M0 z% Y B; l在房价以外， 二手房交割通常还会有三个方面的费用：一，验房费(Home Inspection Fee);二，律师费(LegalFee);三，房产产权转让税(Land Transfer Tax). 对于期房， 上面的三项中没有第一项：验房费， 但是通常会加上下面几项：
4 N9 W6 j T! B. q; N) ^9 ]
0 {$ P# [5 ` _/ d7 f1 R律师费(Legal Fee)： 由于期房有两个Closing, 一个是交钥匙可以入住(出租)的OccupancyClosing;一个是交割产权的Final Closing; 所以买房律师也会收两笔Closing 的律师费。FinalClosing律师费与二手房一样，Occupancy Closing律师费一般为$200.00左右。
( a4 I9 z7 p# g; ] I. E* i s3 Q/ M# W- e: U3 D
水电气表安装费(Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee)： 大部分的建筑商会在FinalClosing的时候让买家支付这些安装费， 分别在$150.00到$400.00不等，加起来大概$1000.00-$2000.00。个别的开发商不收取这些费用。
& X1 \2 w/ F0 u& z, q* x4 d" [, g9 ]1 Y& r0 g6 s |
入住费(Occupancy Fee)：当一座建筑物的主体结构施工完成，而且你的Condo单位已经达到了相关规定的可居住要求时，就可以(必须)拿钥匙入住了。我们称之为OccupancyClosing。即使你拿了钥匙入住了，但是产权(Title)还暂时不属于你，相当于你在租用开发商的房子。这段时间的长短取决于整座大楼的高度或规模， 你的单位在大楼中的第几层，以及政府的办事效率。通常30到40层的大楼，底层的单元从开始入住到最后产权交割的时间可长达10-12个月。而顶楼的Penthouse则通常交房和交产权是在同一个时间段发生。在此期间每月发生的OccupancyFee通常由三部分组成：一，开发商预估的地税;二，开发商代收的管理费;三，尚欠开发商的房款的余款利息。利息是按开发商的开发贷款利率来计算。所以从Occupancy Closing开始， 我们就得想办法将投资房租出去， 不能空置。
! }/ O2 \. {# {
+ g4 _2 \4 U+ Y: P2 I期房转让费(AssignmentFee)：如果你希望在房屋产权交割以前转让房屋购买合同，这还不是房屋的产权买卖，我们叫转让期房合同Assignment。这个转让必须经过开发商的书面同意， 同时开发商要收取转让费：$3000.00 – $5000.00不等。
3 f: @( A$ e5 t0 x4 A# I4 `9 R% U& L; V
% S8 }& c/ q3 D& n7 E教育附加费Education Levy 和 建筑增容费Construction Levy可能增加的部分：这两笔费用可能有，也可能没有。为什么这么说?通常在Builder开始卖房子的时候，这些费用是打在房屋的成本里的。但是，由于期房往往有2-3年的开发周期，在几年以后产权交割时，如果这两项政府收费增加了，开发商从本能上是不愿意负担额外的部分的。所以在原始合同中，通常会注明买家来支付可能出现的额外费用，也就是说风险全都有买家来承担。有经验的投资者通常会在签合同的十天内争取到一个Cap Clause注明上限是多少，用来保护自己。但有些开发商是不愿意加上CapClause的。 |
|
