不断上升的利率给浮动利率抵押贷款借款人带来了越来越大的压力,在某些情况下,甚至会将他们的摊销期推迟数十年,至少在文件上是如此。但人们真的有 70 年、80 年甚至 90 年的时间来还清房屋贷款吗?
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q& h+ h) ? O# q: } l图源:financialpost什么是“摊销”期,它与抵押贷款有何不同?实质上,抵押贷款和摊销期是看待同一目标路径的两种不同方式。您的五年期抵押贷款是一份合同,规定了您与银行商定的未来五年的利率。但是很少有人能够在如此短的时间内支付完一套房屋的全部费用。这就是摊销期的作用所在 -即按照您选择的速度全额还清抵押贷款所需的时间。在加拿大,摊销期通常为25年,如果您的首付款少于20%,这个数字是一个强制性的上限。尽管购房者可以选择较短的摊销期,但这意味着月供更高,但加拿大的放贷机构通常不提供超过30年的摊销期,即使对于那些有20%首付款的人也是如此。因此,25年的摊销期仍然是常态。另一方面,就抵押贷款合同而言,五年已经成为了标准,这意味着您需要每五年与房贷方重新协商利率。如果您坚持原来的摊销计划,并且利率没有变化,您将需要办理五笔五年期抵押贷款(为期 25 年),然后才能全额还清房屋贷款。 / R3 S, A, E' m
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图源:financialpost然而,在每次重新协商时,您也可以调整摊销期,实际上改变了您预计还清债务的时间。值得注意的是,并非每个国家都是这样做的。在美国,房主可以锁定整个25或30年的抵押贷款合同。 4 `) {! H5 v/ n& D& h
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如果上限是25年,为什么我们现在听到的摊销期长达90年?这些借款人实际上并没有90年的时间来偿还他们的抵押贷款,至少文件上看起来是这样。根据加拿大银行的数据,绝大多数变动利率抵押贷款借款人(根据加拿大央行的数据,其中约四分之三)有固定还款额的抵押贷款。在这种情况下,您的月供是固定的。但当利率上升时,用于偿还本金的月供部分缩减,用于支付利息的部分扩大。您偿还的本金越少,您的有效摊销期就越长,这就是抵押贷款报表上摊销期自动延长至90年的原因。但正如我们所说,这只是纸上谈兵。根据FixedOrVariable.ca的抵押贷款规划师、MortgageLogic.news的编辑Rob McLister的说法,在您的合同期满并且必须与银行重新协商时,摊销期将恢复到一个更正常的期限。 # W$ S& A) \) Z
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U z3 g9 {9 A4 A网络示意图他说:“一旦抵押贷款到期,您续签的贷款人通常会调整您的付款,使您回到符合合同摊销期的轨道上。” “因此,如果您最初选择了五年期抵押贷款和25年摊销期,并且摊销期‘在文件上’飙升到70年,那么在五年后续签时,您的新付款将基于20年摊销期。这是假设您没有进行额外付款或再融资。”那么,为什么会发生这一切呢?实质上,这是因为对疫情的反应导致了利率动态的变化。这就像坐过山车一样,在COVID-19最严重时期,加拿大央行基准利率迅速下降,而该行正经历历史上为平息通胀而采取的最激进的加息周期。在前一方面,较低的利率促使更多借款人选择了变动利率抵押贷款,因为它们起初看起来更便宜。根据加拿大银行的研究,浮动利率抵押贷款发放量在 2022 年初突破了 50%,超过了过去几年一直占主导地位的固定利率抵押贷款的份额。但可变抵押贷款是可变的,随着利率和五年期债券收益率的上升,它们可能会发生变化,从而增加每月用于支付利息的抵押贷款金额。接下来会发生什么?这完全取决于您何时需要续签抵押贷款。在疫情早期的房屋销售激增,这意味着 2025 年和 2026 年将出现许多续贷。如果届时利率有所放缓,对房主的打击可能会减轻。但McLister警告说,如果没有利率没有下降,加拿大人可能面临大幅增加的付款。McLister说:“对一些人来说,利率上升和摊销期缩短是一场可负担性灾难。” “这就是为什么人们对2024年至2026年的续签付款如此担心。除非利率下降,否则许多人将看到他们的付款增加35%到50%,甚至更多。” 来源:约克论坛
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